Ủng hộ thu thuế theo lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản
Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II, Bộ Xây dựng đã đề xuất một loạt giải pháp trọng tâm, trong đó có đánh thuế bất động sản. Bộ Xây cho rằng giải pháp này giúp “tránh đầu cơ, thổi giá bất động sản”.
Trước đó, Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế).
Đánh thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản. Ảnh: Quang Vinh
Trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, thuế sẽ tính trên giá bán với mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm là 10%, từ 2-5 năm là 6%, từ 5-10 năm là 4% và trên 10 năm chỉ còn 2%.
Ngoài việc đồng tình với Bộ Tài chính, để ổn định thị trường nhà đất, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất ban hành chính sách thuế đối với nhà ở, bất động sản không sử dụng; thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án; thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để tránh đầu cơ, thổi giá bất động sản.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thời gian qua đã xảy ra tình trạng nhiều người kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, nhằm giảm thuế, gây thất thu ngân sách. Cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Song việc áp dụng mức thuế cao đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng có thể tiềm ẩn nhiều nguy cơ “đóng băng thanh khoản”, chưa kể các mức thuế cuối cùng sẽ đổ dồn lên người mua, đẩy giá bất động sản tăng.
Phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng
Cũng góp ý kiến góp ý dự thảo Sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, cần lưu ý xây dựng lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý; Sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan như “chi phí hợp lý, hợp lệ”; Xử lý trường hợp chuyển nhượng lỗ; Phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng bất động sản, phân loại rõ giữa các nhóm: ở thực-đầu tư dòng tiền-đầu cơ tích trữ.
Thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Việc nắm giữ bất động sản từ 5 năm trở lên đã bảo đảm tính ổn định, do đó VARS IRE đề xuất xem xét điều chỉnh khung thời gian nắm giữ bất động sản để xác định mức thuế.
Phương án đề xuất là thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm áp mức thuế 10%; từ 1 đến dưới 2 năm áp mức thuế 6%; từ 2 đến dưới 5 năm áp mức thuế 4% và từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế) áp mức thuế 2%.
Trong khi đó, ở góc độ người dân, chị Trần Thu Thuỷ ( Đội Cấn, Hà Nội) bày tỏ ủng hộ chính sách đánh thuế mạnh vào hoạt động mua đi bán lại bất động sản, giới đầu tư lướt sóng thường đẩy giá ăn chênh lệch cao đối với một căn hộ, một mảnh đất chỉ sau một lần mua bán.
Hiện nay một số nước cũng sử dụng chính sách thuế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Đức có 2 sắc thuế chính, thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Theo đó, cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch 3 lần trong 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).
Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Quy định tại thành phố San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ khi mua, sẽ bị áp thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, mức thuế là 24% nếu bán trong năm đầu tiên; 22% nếu bán trong 1-2 năm; 20% trong 2–3 năm; 18% trong 3-4 năm ...
Tại Singapore, nếu bất động sản được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá bị đánh thuế 100%. Sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%...
Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định, khi bất động sản không bị đánh thuế tài sản thường xuyên, nhà nước mất đi một nguồn thu ổn định, lâu dài, trong khi phải phụ thuộc nhiều vào thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng. Điều này khiến hệ thống thuế chưa phát huy được hiệu quả trong việc điều tiết nền kinh tế. Thuế bất động sản được xem là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thay vì tích trữ tài sản.
