Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM và Sở Xây dựng góp ý về dự thảo “Quyết định ban hành quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố” (Dự thảo).
HAI PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH QUY MÔ DÂN SỐ DỰ ÁN
Theo HoREA, các dự án phát triển đô thị, nhà ở hoặc các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị cần có quy mô dân số hợp lý. Trong khi đó, chỉ tiêu quy mô dân số theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 (nhìn chung là thấp), chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, vướng mắc cả về pháp lý và thực tế.
Theo đó, Hiệp hội hoan nghênh và thống nhất về đề xuất quy định 02 phương pháp xác định quy mô dân số tại Dự thảo của Sở Xây dựng TP.HCM.
Cụ thể, phương pháp 01: “xác định dân số với chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ”.
Phương pháp 02: “xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng”.
Theo HoREA, phương pháp 02 là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay khi xác định quy mô dân số của một dự án nhà ở thương mại.
Lấy thí dụ, tại dự án nhà ở thương mại A có tổng diện tích sàn sử dụng làm căn hộ là 100.000 m2. Theo tính toán, tổng số lượng căn hộ của dự án 1.392 căn hộ.
Trong đó, 308 căn có diện tích từ 25 < 40 m2 (chiếm 10%); 300 căn có diện tích từ 40 < 60 m2 (15%); 357 căn diện tích từ 60 < 80 m2 (25%); 250 căn diện tích từ 80 <120 m2 (25%); 111 căn có diện tích từ 120 < 150 m2 (25%); 66 căn diện tích từ từ 150 m2 trở lên (10%).
Khi xác định quy mô dân số cho dự án A theo phương pháp 01 với chỉ tiêu 3,5 người/căn là: 1.392 căn x 3,5 = 4.872 người.
Theo phương pháp 02: “xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” thì quy mô dân số là: 3.930 người, thấp hơn 942 người (19,3%) so với phương pháp 01.
Cụ thể, căn hộ từ 25 < 40 m2 có 01 người là 308 người; căn hộ từ 40 < 60 m2 có 02 người là 600 người; căn hộ từ 60 < 80 m2 có 03 người là 1.071 người; căn hộ từ 80 < 120 m2 có 04 người là 1.000 người; căn hộ từ 120 < 150 m2 có 05 người là 555 người; căn hộ từ 150 m2 trở lên có 06 người là 396 người.
NÊN THẨM ĐỊNH SỐ DÂN THỰC TẾ
Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục xem xét thấu đáo việc áp dụng phương pháp 02, vì sẽ dẫn đến quy mô dân số thực tế tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Vì theo kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở (ngày 01/04/2019), quy mô dân số TP.HCM hơn 8,99 triệu người. Nhưng thực tế khoảng 13 triệu người (gồm 03 triệu người nhập cư).
Chẳng hạn, quận Bình Thạnh được giao chỉ tiêu quy mô dân số đến năm 2020 là 560.000 người, nhưng năm 2014 đã là 560.000 người (trong đó có 80.000 người nhập cư).
HoREA cho rằng nếu trần quy mô dân số không được điều chỉnh tăng thêm thì không có chỉ tiêu dân số để phát triển khu đô thị mới và chỉnh trang tái thiết đô thị hiện hữu.
Một bất cập nữa, nếu chỉ căn cứ vào quy mô dân số chính thức, không căn cứ vào quy mô dân số thực tế, thì ngân sách nhà nước Trung ương phân bổ cho TP.HCM chỉ căn cứ theo quy mô dân số chính thức (8,9 triệu người).
Do đó, TP.HCM phải dùng ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu về việc làm, y tế, giáo dục, dịch vụ, vui chơi giải trí cho quy mô dân số thực tế (13 triệu người), trong đó, có nhu cầu nhà ở cho cả 03 triệu người nhập cư.
Về quy hoạch đô thị, xây dựng thì căn cứ quy mô dân số chính thức và xu thế tăng dân số để xác định quy mô dân số của các quận, huyện, TP. Thủ Đức và xác định quy mô dân số tại các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
Trong khi đó, cơ chế điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực hiện dự án bất động sản, nhà ở của các nhà đầu tư.
Cũng theo kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở (ngày 01/04/2019), TP.HCM có gần 2,6 triệu hộ gia đình, bình quân 3,51 người/hộ.
Trong đó, hộ 01 người là 319.096 hộ (12,47%); hộ 02 người: 503.082 hộ (19,36%); hộ 03 người: 557.075 hộ (21,77%); hộ 04 người: 639.2016 hộ (24,98%); hộ từ 05 người trở lên: 540.698 hộ (21,13%).
Như vậy, số hộ 01-02 người chỉ chiếm 31,8%, số hộ 03-04 người chiếm đến 46,7%.
Nếu mặc định theo Dự thảo quy định căn hộ từ 25 < 40 m2 có 01 người; căn hộ từ 40 < 60 m2 có 02 người; căn hộ từ 60 < 80 m2 có 03 người; căn hộ từ 80 < 120 m2 có 04 người; căn hộ từ 120 < 150 m2 có 05 người; căn hộ từ 150 m2 trở lên có 06 người là chưa thật sát với thực tế.
Bởi lẽ, đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 01-02 phòng ngủ với 03-05 người.
Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 03-04-05 phòng ngủ trở lên, nhưng không phải luôn có nhiều người ở.
Khi áp dụng phương pháp 2 “xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” thì quy mô dân số của dự án nhà ở sẽ thấp hơn, theo ví dụ ở trên.
Nhưng khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Bởi lẽ, từ căn hộ 01 phòng ở nhỏ nhất (25 m2) đến căn hộ 01 phòng ở 60 m2 vẫn có thể có 03-05 người (thậm chí nhiều hơn), không chỉ có 01-02 người, nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM xem xét phối hợp với các cấp có thẩm quyền để xác định chỉ tiêu quy mô dân số phát triển của TP.HCM và các quận, huyện, TP. Thủ Đức thật hợp lý.
HoREA cũng đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các sở, ngành liên quan rà soát, đề xuất và thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, đáp ứng kịp thời yêu cầu thực hiện các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở của các nhà đầu tư.
