Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về việc phân tích cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp. Nội dung báo cáo cho biết: tại nhiều địa phương, hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã được thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích các bên tham gia theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, công tác này vẫn bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực.
CÓ HIỆN TƯỢNG “CÒ ĐẤU GIÁ”, THÔNG ĐỒNG
Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, trong quá trình tổ chức đấu giá đất tại một số nơi còn có hiện tượng "cò đấu giá", thông đồng..., ảnh hưởng đến người tham gia đấu giá. Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi “bỏ cọc”, tạo mặt bằng “giá ảo” để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức. Gần đây, đã xuất hiện một số trường hợp có kết quả trúng đấu giá rất cao, có tác động đến thị trường bất động sản khu vực như tại huyện Hoài Đức với mức trúng đấu giá cao gấp 18 lần giá khởi điểm.
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra 3 nguyên nhân chính tác động đến kết quả đấu giá đất thời gian qua, bao gồm: Mức giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia; Số tiền đặt cọc thấp; Trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất đấu giá với giá chênh 200-500 triệu đồng/lô.
Phân tích về hệ luỵ của thực trạng này tới thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: Kết quả trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản.
Thứ nhất là trường hợp trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm sẽ được lấy làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất rồi tạo ra một mặt bằng giá mới, thậm chí cao hơn nhiều cho khu vực lân cận điểm đấu giá. Điều này có lợi cho các dự án đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.
Thứ hai, các trường hợp trúng đấu giá đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá. Bởi trong thực tế, giá trúng đấu giá đất thường là giá cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham chiếu và xác định giá mua, bán, chuyển nhượng khi giao dịch bất động sản.
LÀM TĂNG GIÁ NHÀ Ở, GÂY KHÓ KHĂN CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Thứ ba, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản. Các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả. Từ đó, gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở.
Thứ tư, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả dẫn đến không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.
Thứ năm, kết quả trúng giá đất cao bất thường sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội cũng bị ảnh hưởng khi kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường. Điều này có thể dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức cao hơn phương án đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.
Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.
Đồng thời, nghiên cứu, đề xuất các chính sách thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà đất, việc mua đi, bán lại nhà đất trong thời gian ngắn; Nâng cao hiệu quả công tác thanh, kiểm tra, rà soát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm...
