(Xây dựng) – Trải qua các chu kỳ cao điểm đối với từng phân khúc, đặc biệt với phân khúc căn hộ chung cư tăng nóng trong suốt thời gian vừa qua, tưởng chừng thị trường bất động sản gần như sẽ phải chững lại trong một thời gian, khi mặt bằng giá đã vượt xa với khả năng chi trả đối với đa số người lao động, những người có nhu cầu sở hữu căn hộ tại trung tâm thành phố. Thì nay, sau khi căn hộ có dấu hiệu đi ngang, một thị trường với những phân khúc mới đang tạo sức hấp dẫn bởi những biến động về kinh tế, chính trị, những điều chỉnh về chính sách đặc biệt là dòng vốn tín dụng.
Khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và kinh tế tại khu vực đó, dẫn đến việc giá đất tăng nhanh chóng. Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, tại Bắc Giang, sau tin đồn sáp nhập, giá đất nền đã tăng từ 20-30% chỉ trong một tuần. Tương tự, tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng 41%, kéo theo giá đất tăng cao. Tương tự tại các tỉnh thành khác như: Hưng Yên, Phú Thọ, Ninh Bình… giá đất cũng đều được đẩy lên cao do người mua, nhà đầu tư kỳ vọng sau sáp nhập kinh tế, hạ tầng địa phương sẽ phát triển. Từ những điểm nóng ban đầu, sốt đất đang có dấu hiệu lan rộng hơn khi xuất hiện ngày càng nhiều điểm nóng khác tại: Hải Phòng, Hải Dương, Thái Bình, Bắc Ninh đến Đắk Lắk, Bà Rịa – Vũng Tàu…
 |
| Hạ tầng đồng bộ là yếu tố quyết định giá trị bất động sản tại khu vực. |
Trên thực tế, những khu vực tập trung điểm sốt nóng, tạo nên chênh lệch địa tô bởi sự tác động của cơ sở hạ tầng hoặc những điều chỉnh quy hoạch là “khẩu vị” ưa thích đối với các đầu tư, khi giá của những khu vực đó có thể tăng ít nhất gấp đôi so với giá trị ban đầu. Tuy nhiên, trước tâm lý đám đông, một số khu vực vùng ven, nơi có dự án đã bỏ hoang nhiều năm vẫn được các nhà đầu cơ đưa vào chiến lược bán hàng, tạo sức hút, đẩy giá, viết những câu chuyện về quy hoạch, hạ tầng khi những thông tin ấy còn tiềm ẩn rủi ro, người mua, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng và tìm hiểu kỹ.
Dấu hiệu đầu cơ khi xuất hiện hiệu ứng đám đông cũng là những đặc điểm thường thấy tại các khu vực sốt nóng, thông tin sáp nhập, quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng là đòn bẩy tạo nên hy vọng sinh lời cao và nhanh. Tuy giá trị những khu vực được quy hoạch đồng bộ sẽ có tiềm năng tăng giá, thế nhưng cũng sẽ là nơi bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực. Chẳng hạn tại Hưng Yên, những ngày cuối tháng 3 rất đông người tụ tập tại các khu đất để tìm hiểu thông tin, săn lùng mua đất. Trước đó, các đợt đấu giá đất có hàng nghìn hồ sơ, hằng trăm nhà đầu tư tham gia với giá chốt cao ngất ngưởng càng tạo tâm lý FOMO. Các thị trường khác như Phú Thọ, Ninh Bình hay Bắc Giang cũng có dấu hiệu tương tự.
Các chuyên gia cảnh báo, các nhà đầu cơ ít kinh nghiệm cần cảnh giác trước những hiệu ứng đám đông khi nhãn tiền đã chôn vùi những nhà đầu cơ không kịp sang tay hoặc đầu tư đúng vào đỉnh điểm của thị trường. Đã có nhiều trường hợp địa phương không phát triển quy hoạch, hạ tầng như kỳ vọng, giá đất cũng giảm hoặc nằm im trong thời gian dài và không có người mua.
Bên cạnh đó, dấu hiệu về chính sách và những biến động về giá không đồng đều cũng cần được các nhà đầu tư lưu tâm. Theo Luật Đất đai 2024, giá đất tại các khu vực sáp nhập sẽ biến động tùy thuộc vào chính sách phát triển hạ tầng và quản lý đất đai của Nhà nước. Mặc dù một số khu vực sau sáp nhập sẽ có giá đất tăng do điều chỉnh đơn vị hành chính, nhưng mức độ tăng và biến động giá cụ thể là điều không thể đoán trước. Cũng không ít trường hợp, sau sáp nhập giá chỉ đi ngang thậm chí giảm nhẹ nếu địa phương không phát triển như kỳ vọng.
Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, hiện nay, một số điểm nóng như: Hưng Yên, Bắc Giang hay Đồng Nai, nhiều khu vực có giá tăng nóng 20-30% nhưng cũng có những địa bàn giá chỉ nhích nhẹ 5-7%. Do đó, mức tăng giá sẽ không đồng đều và nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các thông tin quy hoạch từ cơ quan chức năng để đưa ra quyết định hợp lý.
Liên quan đến sốt đất trước thông tin sáp nhập tỉnh thành, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc sáp nhập các tỉnh, thành có thể giúp giảm bớt một số thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này mang lại lợi ích cho người dân khi có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý. Đây có lẽ là một điểm mới trong số những đặc điểm nhận diện sốt đất đầu năm 2025 so với các đợt sốt đất trước đó.
