Diện mạo mới của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Tại sự kiện ra mắt ấn phẩm thường niên “Tiêu điểm Bất động sản công nghiệp” tại Hà Nội, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Theo ông, thị trường không chỉ tiếp tục phát huy các lợi thế cạnh tranh sẵn có mà còn đang dịch chuyển theo hướng nâng cao chất lượng, qua đó, từng bước củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Phân tích cụ thể, ông John Campbell cho rằng lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì rõ nét. Trong năm 2025, chi phí nhân công sản xuất trung bình vào khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Mặt khác, chi phí điện năng cho sản xuất tại Việt Nam cũng ở mức cạnh tranh, khoảng 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với Trung Quốc (0,112 USD/kWh) và Philippines (0,150 USD/kWh).

Tuy nhiên, theo đại diện Savills, động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang thay đổi. Tăng trưởng không còn dựa chủ yếu vào việc mở rộng diện tích mà chuyển dần sang các yếu tố như: chất lượng dự án, quy mô đầu tư và mức độ tạo ra giá trị gia tăng. Đây được xem là xu hướng mang tính dài hạn của thị trường.

Minh chứng rõ nét cho sự chuyển dịch này là mức tăng trưởng vượt bậc của ngành điện tử. Theo báo cáo, giá trị xuất khẩu hàng điện tử 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng 140% so với năm 2019, tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng của thị trường. Đáng chú ý, trong cơ cấu vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn, nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất, cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô lớn tại Việt Nam.

Đại diện Savills đánh giá từ những thay đổi mang tính cấu trúc, bức tranh thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm nửa cuối năm 2025 cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, báo cáo của Savills ghi nhận “sức khỏe” tích cực ở cả hai miền. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m2/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m2/tháng.

Còn thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 4,4 USD/m2/tháng.

Năm 2026, những thay đổi về cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ nâng cao khả năng kết nối với các khu công nghiệp.

Ông John Campbell dự báo đến năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ tiếp tục chứng kiến những thay đổi đáng kể về cơ sở hạ tầng. Đáng chú ý là việc khai trương và đi vào vận hành Vành đai 3 cùng sự phát triển nhanh chóng của đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Những dự án này kỳ vọng sẽ giúp nâng cao đáng kể khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp, cảng biển và sân bay mới Long Thành. Trong đó, sân bay Long Thành được đánh giá là dự án có tác động lớn nhất, với giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành vào năm 2026, cung cấp năng lực 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, đồng thời thiết lập một cửa ngõ quốc tế mới cho khu vực.

Tuy nhiên, cùng với sự cải thiện về hạ tầng, thị trường cũng chứng kiến sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước, và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại. Đồng thời, ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô thị trường khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.

Theo Savills, trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án. Các yếu tố đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

“Bên cạnh lợi thế chi phí, yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng những tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao”, ông Campbell nhấn mạnh.