“Sau khi ba luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, chúng ta đều đánh giá rằng đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, vẫn có một số bất cập, một trong số đó là vấn đề định giá đất đang gây ra ách tắc rất lớn.
Chúng tôi cũng có một dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay, vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất được, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc.
Chúng tôi cho là Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã cải tiến hơn so với Nghị định 12, vì theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được do áp dụng phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào. Tuy nhiên, Nghị định 71 khi áp dụng vẫn có những hạn chế.
Trong Luật có quy định phần chi phí hạ tầng được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận thì được thanh toán theo dự toán, nhưng không ai làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư. Ví dụ suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án chúng tôi là hạ tầng đẹp, chất lượng cao nên giá lên đến 2.400.000 đồng/m2, nhưng chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2. Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. Đó là một vấn đề mà tôi cho là Nghị định 71 chưa phù hợp.
Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. Việc doanh nghiệp triển khai một dự án hàng trăm ha khác với đấu giá một lô đất vài ha, bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Nên chúng tôi mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương, bởi thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm.
Một vấn đề nữa tôi muốn nhấn mạnh là nếu giá đất lên cao thế này thì sức thu hút đầu tư của chúng ta liệu có còn không? Tại sao các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay ở đâu cũng lấp đầy 80 - 90%? Một là, chi phí nhân công chúng ta rẻ; hai là, chi phí đất đai hợp lý; ba là, logistics thuận lợi. Nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?
Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc: “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất nhưng do quyết định giao đất cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng tới 40%? Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương? Tôi kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư”.
“Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá. Theo đó, bảng giá lần này từ quy trình đến thẩm quyền ban hành cũng khác trước đây. Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban Nhân dân có trách nhiệm trình bảng giá đất, Hội đồng nhân dân sẽ quyết định bảng giá đất. Điều đó cho thấy, càng ngày quy định càng mang tính chất chuyên nghiệp hơn về trách nhiệm của từng cơ quan.
Trước đây có khung giá và cũng quy định trường hợp nào khung giá thay đổi, trường hợp nào bảng giá thay đổi, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng không điều chỉnh. Nhiều địa phương cho rằng muốn điều chỉnh nhưng mắc kẹt ở khung giá của Chính phủ. Lần này, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và giao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất.
Định giá cho các dự án bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng không áp dụng bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể. Còn những dự án bất động sản như khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì áp dụng bảng giá. Hay những trường hợp khác sẽ thực hiện đấu giá đấu thầu.
Đến hiện tại, chưa có cơ sở để đánh giá Luật Đất đai 2024 có thành công hay không, được mất như thế nào, một chính sách pháp luật đánh giá có tác động vào cuộc sống không thể tính bằng tháng. Luật mới có hiệu lực hơn 6 tháng, thậm chí có nhiều địa phương còn đang tập huấn, có những chính sách đến tận vài năm sau mới thấy có hiệu quả. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang nhìn thấy rằng giá đất đang dần ổn định.
Với doanh nghiệp sản xuất đơn thuần thuê đất trả tiền đất hằng năm theo bảng giá thì khi bảng giá đất tăng, chi phí của họ sẽ tăng. Tuy nhiên, tại Khoản 2, Điều 153, Luật Đất đai 2024 đã quy định ổn định về tiền thuê đất với những trường hợp thuê đất hằng năm. Những trường hợp giá đất tăng theo bảng giá đất tăng sẽ cho phép điều chỉnh tăng nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và cũng được quy định chốt ngay trong luật.
Luật quy định các tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất, tuy nhiên, có tỉnh điều chỉnh, có tỉnh không. Thực tế, có những tỉnh mà dùng hệ số điều chỉnh và mỗi năm ban hành một hệ số và không điều chỉnh bảng giá gốc. Tuy nhiên, khi căn cứ theo luật mới, tính giá đất không được nhân với hệ số điều chỉnh thì mặt bằng giá sẽ thấp và sắp tới bắt buộc các địa phương sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất. Đến hiện tại đã có 25/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất và con số này sẽ còn tăng hơn nữa trong thời gian tới”.
“Qua quan sát có thể thấy các địa phương đang xác định giá đất theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí nhiều hơn là theo mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời trên thực tế.
Xét về lý thuyết chung, đối với đất sản xuất kinh doanh, giá đất cần được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định. Mỗi thửa đất, loại đất có khả năng sinh lời khác nhau, trong đó, có cả những loại đất phục vụ cộng đồng, khả năng sinh lời rất thấp.
Việc quy định giá đất của nhóm đất "sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ" theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương pháp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).
Việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã và sẽ tiếp tục gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - điều 159 Luật Đất đai 2024) khi tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh.
Do đó, tôi kiến nghị: Cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn giá của từng loại đất trong nhóm đất "sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ" đúng theo nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư", phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm này để áp một mức giá chung. Với các loại đất không tạo ra giá trị sinh lời cao, mà hướng đến phục vụ cộng đồng nhiều hơn, thậm chí phải xem xét giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp”.
“Câu chuyện hiện nay được quan tâm nhất là làm sao để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, ổn định. Hiện, Luật đã có, Nghị định cũng đã có. Trước khi nghiên cứu Luật, chúng ta đã thảo luận rất nhiều. Sau khi có Luật, có Nghị định, chúng ta cũng đã thảo luận rất nhiều. Dư luận cũng đánh giá rất cao các luật được sửa đổi, bổ sung mới được thông qua.
Tuy nhiên, sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng (từ 1/8/2024), chúng ta cũng đã thấy một số vấn đề phát sinh. Bởi sau khi các địa phương thực thi Luật, tùy vào điều kiện thực tế của các địa phương thì sẽ có những mức tác động, ảnh hưởng khác nhau, từ đó, các địa phương sẽ bắt đầu phát sinh các vấn đề khác nhau. Tôi cho rằng, có một số điều cần lưu ý như sau:
Thứ nhất, cần tuyên truyền, phổ biến để làm rõ bản chất của các quy định pháp luật. Ví dụ như định giá đất theo nguyên tắc thị trường là như thế nào?
Thứ hai, đội ngũ tư vấn định giá đất của chúng ta đã đáp ứng được yêu cầu hay chưa?
Thứ ba, các địa phương đã triển khai đồng bộ hay chưa. Ví dụ, Luật cho phép các địa phương được ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong thời gian chờ bảng giá đất lần đầu công bố vào 1/1/2026, thống kê là hơn 20 địa phương đã ban hành bảng giá. Vậy, ví dụ nếu Hà Nội điều chỉnh nhưng Bắc Ninh không điều chỉnh… thì chúng ta quản lý như thế nào?
Việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư có lẽ là cái khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ, vậy hài hòa ở chỗ này nên như thế nào?
Ngoài ra, các doanh nghiệp thời gian tới đây có nên công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay hay không? Vì giá đất có doanh nghiệp phản ánh chiếm 15%, có doanh nghiệp nói 45% trong việc cấu thành giá bán sản phẩm.
Ở góc độ quản lý pháp luật, chúng tôi cho rằng thời gian tới, chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu và có thể đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành”.
“Hiện nay, bảng giá đất của một tỉnh đang đặt ra nhiều vấn đề. Thứ nhất, bảng giá dựa trên giao dịch thực tế mà việc giao dịch thực tế hiện nay lại có vai trò rất lớn của sàn giao dịch bất động sản. Thứ hai, bảng giá dựa theo đất đấu giá nhưng đất đấu giá luôn luôn có hai mặt.
Thứ ba, giá theo đơn vị tư vấn nhưng lại quy kết vai trò của người tư vấn. Trách nhiệm về bảng giá đất là của Ủy ban Nhân dân chứ người tư vấn chỉ là đơn vị được thuê tư vấn, họ chỉ làm theo quy định pháp luật. Thứ tư, mỗi khi có biến động về đô thị hóa là bảng giá đất có sự biến động. Bởi thế, nếu không thay đổi giá đất thường xuyên thì giá đất ban đầu sẽ chỉ là giá thử nghiệm.
Thứ năm, phân bố bảng đấu giá đất. Tại Seoul, Hàn Quốc, Hiệp hội Bất động sản Seoul đã làm đến từng thửa đất cho 35 triệu thửa đất cho nên họ mới có giá trị so sánh. So sánh cho một thửa đất thì không thể chính xác.
Thứ sáu, xác định giá đất dựa vào một thửa đất cụ thể. Việc này không có lịch sử giao dịch đủ lớn, thì khó có thể xác định.
Thứ bảy, việc xác định giá đất cao nhất trên bảng giá đất là một trong những chỉ báo quan trọng. Hiện nay, có địa điểm của một tỉnh được định giá 150 triệu đồng/m2 là cao nhất; có tỉnh định giá cao nhất là 800 triệu đồng/m2... Bước tiếp theo, đất ở vị trí 1 là 120 triệu đồng/m2, nhưng ở vị trí 2 thì nhân 120 triệu đồng với 0,6. Vấn đề đặt ra là đã có quan sát giao dịch nào để minh chứng giá này có trên thực tế hay chưa? Cơ sở nào để bậc tiếp theo là 120 triệu đồng/m2 (hay bất cứ một giá nào được đưa ra trong thực tế), hơn nữa, hệ số 0,6 có được những bên nào chấp nhận? Đặc biệt, những luận cứ bảo vệ các hệ số, các giá trị cần được kèm theo các phụ lục về những giá trị này.
Thứ tám, đối với các nội dung quy định cứng "khu vực, vị trí" nhưng nội dung thể hiện lại có 3 yếu tố: "vị trí, khu vực, đoạn đường." Cần nhất thể hóa các nội dung này hoặc là 3 tiêu chí hoặc là 2 tiêu chí vì thực chất, các nội dung này là đồng đẳng. Trong thực tiễn, quá trình định giá đất thực chất là cụ thể hóa các yếu tố vị trí trong bản đồ giá đất, do đó, tính đồng bộ là hết sức quan trọng.
Vì vậy, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần có cách tiếp cận toàn diện, đồng bộ, thống nhất, khả thi và chế tài công tác xây dựng bảng giá đất của địa phương để không chỉ được sử dụng đến 31/12/2025 mà sẽ được công bố vào đầu tháng 1 hàng năm.
Công tác thu thập thông tin về giá đất qua các giao dịch, qua đấu giá, qua tư vấn giá... cần phải được thường xuyên, liên tục cập nhật và phải có giá trị đích thực. Việc khai báo giá mua bán và giao dịch phải được minh bạch hóa.
Cần có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế, khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong quy định giá đất”.
“Bảng giá đất mới với mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai, không chỉ tạo sự đồng thuận của người dân mà còn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn.
Việc bảng giá đất được điều chỉnh minh bạch hơn, dựa trên giá trị thực tế, sẽ tạo niềm tin lớn hơn cho nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận.
Ở chiều ngược lại, bảng giá đất mới cũng tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản “leo thang”, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Chúng tôi lo ngại rằng chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.
Để khắc phục các bất cập trong áp dụng bảng giá đất, vai trò của công nghệ hiện đại và sự minh bạch thông tin là rất quan trọng. Công nghệ Hệ thống Định giá tự động (AVM - Automated Valuation Models) và GIS (Geographic Information Systems) đã chứng minh hiệu quả trong việc nâng cao độ chính xác khi định giá đất, giúp bảng giá phản ánh sát thực tế hơn. Những hệ thống này cũng hỗ trợ giảm thiểu sự can thiệp chủ quan, góp phần nâng cao niềm tin từ phía người dân và doanh nghiệp.
Việc xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất là giải pháp cấp thiết. Một hệ thống minh bạch, công khai dữ liệu giá đất theo từng khu vực sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp. Minh bạch hóa thông tin không chỉ củng cố lòng tin mà còn tạo nền tảng cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.
Ngoài ra, để giải quyết tình trạng áp dụng một giá đất đồng nhất cho cả tuyến đường với những đoạn đường có đặc điểm khác nhau, cần phân loại giá đất chi tiết hơn dựa trên các yếu tố cụ thể như lưu lượng giao thông, khả năng kết nối hạ tầng và tiện ích xung quanh. Điều này đảm bảo công bằng giữa các khu vực và tăng tính khả thi khi áp dụng bảng giá đất mới.
Sự kết hợp giữa công nghệ hiện đại và các cải tiến trong cách thức áp dụng giá đất không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch mà còn hỗ trợ tạo ra một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng lợi ích cho tất cả các bên”.
“Thực tế, hiện nay, các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Giá đất thương mại, dịch vụ cao dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. Theo quan điểm của chúng tôi, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.
Đối với phần diện tích đất hạ tầng kỹ thuật của các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đường giao thông nội bộ, cây xanh cảnh quan, trạm xử lý nước thải, quảng trường: nên xem xét miễn tiền thuê đất trong suốt thời hạn của dự án, chỉ tính tiền thuê đất đối với phần diện tích đất kinh doanh của dự án và cho phép nhà đầu tư được bàn giao lại hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước (theo cơ chế tương tự như các dự án khu đô thị).
Về phương pháp thặng dư khi tính giá đất thương mại, dịch vụ, chúng tôi nhận thấy, doanh thu lấy theo giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thường là lấy tham chiếu các khu đất có diện tích đất nhỏ. Việc lấy giá đất đối với khu đất có diện tích nhỏ để sử dụng cho các dự án với quy mô diện tích lớn là không phù hợp. Cùng với đó, các chi phí khi tính tổng chi phí phát triển của thửa đất cũng chưa phù hợp... Chi phí bán hàng chỉ cho phép tính 1% doanh thu, trong khi chi phí bán hàng thực tế là khoảng 10% đến 15%. Chi phí lãi vay chỉ được tính cho 50% trên tổng vốn vay và chỉ được tính từ 1 - 2 năm.
Với cách tính toán nêu trên, doanh thu đang được tính ở mức cao nhất trong khi chi phí tính không đủ, thiếu, thấp so với thực tế, dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, giá bất động sản đội lên cao, gây bong bóng thị trường, chưa thực sự theo các nguyên tắc xác định giá đất.
Trên cơ sở nhận diện những bất cập nêu trên, chúng tôi kiến nghị sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất. Cụ thể là doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ… mà phải căn cứ vào giá thị trường điển hình trong một thời gian đủ dài. Đồng thời, các chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế”.
VnEconomy 14/02/2025 07:00
Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 6-2025 phát hành ngày 10/2/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1247
