Sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) đến đầu năm 2025 vẫn không đồng đều, diễn ra theo hướng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm BĐS và doanh nghiệp cung ứng.
Phân hóa trên thị trường
Phân tích của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) cho thấy, năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường BĐS Hà Nội, với những thay đổi tích cực từ hành lang pháp lý, sự hỗ trợ từ Chính phủ và sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường được kỳ vọng sẽ đạt được sự ổn định và phát triển bền vững hơn. Thị trường dự kiến đón nhận khoảng 23.000-30.000 căn hộ mới, tập trung tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức và Thanh Trì.
 |
| Gỡ bốn 'nút thắt' chính sách phát triển bất động sản nhà ở. Ảnh: TTXVN |
Mặc dù vậy, tình trạng chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc nhà ở, áp lực tăng giá và các vấn đề pháp lý liên quan đến giải phóng mặt bằng, giao đất vẫn là những "nút thắt" cần được giải quyết triệt để. Việc đa dạng hóa sản phẩm, tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân và tận dụng các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ là điều cần thiết để duy trì sức cạnh tranh.
Tương tự, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh cũng tồn tại nhiều bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, loại hình BĐS nhà ở. Nguồn cung vẫn thiếu các sản phẩm phù hợp, căn hộ chung cư thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, số lượng căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng có được cải thiện, nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Trong khi, tỷ trọng phân khúc căn hộ chung cư hạng sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 23% so với cùng kỳ năm trước.
Việc phát triển phân khúc nhà ở cao cấp, hạng sang đang khiến thị trường lệch pha, nhu cầu nhà ở chính của thị trường - nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.
Thực tế, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc BĐS. Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư (CHCC) vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới hiện nay. Nguồn cung CHCC mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới hết năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành phố ngoài trung tâm. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể từ cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không “theo kịp” tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành phố miền Bắc.
Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển. Bởi luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn. Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ không được triển khai, đặc biệt là những dự án nhắm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai các dự án quy mô lớn.
Gỡ "điểm nghẽn"
Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và “đắt đỏ” tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể “rẻ” và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Bởi các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu lớn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Vnrea, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội. Trong đó, cần tiếp tục rà soát các dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.
Mặt khác, cần xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, giúp các dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường.
Bên cạnh đó, cần khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án BĐS vừa và nhỏ; xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Ngoài ra, cần nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án BĐS bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước.
Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới về phân khúc này, tư duy về nhà ở xã hội cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội.
Về phía các doanh nghiệp BĐS, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần “bám” vào 3 bộ luật mới: Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh BĐS để có hướng đi phát triển đúng đắn; đồng thời, nghiên cứu phát triển các dự án “vừa sức” ở các thị trường vùng ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.
