Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) rất hoan nghênh kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khoá XV ngày 22/06/2023 đã thông qua Nghị quyết thành lập Đoàn giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.
NHÌN THẲNG THỰC TẾ
Đây là lần đầu tiên Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Vì đây là một lĩnh vực kinh tế nhưng gắn liền với mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, nhằm bảo đảm cho mọi công dân có quyền có nơi ở hợp pháp, mọi người có quyền sở hữu nhà ở…
HoREa cho rằng Hiến Pháp 2013 (khoản 1 Điều 22, khoản 1 Điều 32, Điều 33 và khoản 3 Điều 51) quy định tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hoá, trong đó, có hoạt động đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.
Nhìn nhận về “Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” (gọi tắt Báo cáo giám sát), HoREa đánh giá rất cao khi báo cáo đánh giá đầy đủ các kết quả đã đạt được, các mặt tồn tại, hạn chế…
Đặc biệt, Báo cáo giám sát đã nhấn mạnh nguyên nhân chủ quan là chủ yếu và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức có liên quan trong hoạt động xây dựng thể chế pháp luật, bao gồm: các luật, các văn pháp dưới luật.
Trách nhiệm thực thi pháp luật của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cũng như trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (chủ yếu là hoạt động môi giới bất động sản) và các nhà đầu tư bất động sản.
Báo cáo giám sát đã nhận định thị trường bất động sản có tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, có mối liên hệ trực tiếp các thị trường khác, như: tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động; chịu tác động bởi pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, bảo vệ môi trường… và có vai trò quan trọng trong đảm bảo an sinh xã hội, chỗ ở cho người dân theo yêu cầu của Hiến pháp.
Báo cáo giám sát cũng đã chỉ ra các tồn tại, hạn chế chủ yếu là về công tác quản lý nhà nước, các chủ thể liên quan đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
Cụ thể, về công tác quy hoạch và triển khai dự án bất động sản, Đoàn giám sát ghi nhận tình trạng nhiều dự án bất động sản bị chậm tiến độ do công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn có tồn tại, hạn chế.
Về định giá đất, nhiều dự án bất động sản bị đình trệ do chậm định giá đất, bao gồm cả những dự án cần định giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi đưa vào kinh doanh và những dự án thuộc diện phải rà soát, xác định lại giá đất để truy thu.
Về cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản còn vướng mắc do nhiều nguyên nhân. Trong đó, có nguyên nhân nhà đầu tư thực hiện không đúng quy định của pháp luật như chậm tiến độ, xây dựng không đúng giấy phép hoặc xây dựng và bán bất động sản khi chưa xin cấp phép xây dựng, chưa được chấp thuận đầu tư dự án, chậm làm thủ tục nghiệm thu… Cũng có nguyên nhân do sự thay đổi về chính sách, pháp luật, thay đổi về quy hoạch dẫn đến dự án không bảo đảm điều kiện pháp lý.
Về việc sử dụng đất để thanh toán theo hợp đồng BT, tại một số địa phương, việc sử dụng quỹ đất để thanh toán theo hợp đồng BT đã ký kết trước ngày Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 có hiệu lực thi hành gặp vướng mắc.
NHIỀU PHÂN KHÚC "CHUYỂN MÀU XÁM"
Theo Báo cáo giám sát, đến năm 2021, ước tính cả nước đã và đang triển khai thực hiện khoảng 5.000 dự án bất động sản, tổng vốn đầu tư khoảng hơn 4,5 triệu tỷ đồng.
Số lượng condotel, resort villa, officetel là rất lớn, trong đó bao gồm: trên 41.000 condotel, 17.000 officetel do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở và hàng chục nghìn condotel, officetel tại các dự án do các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thẩm định thiết kế cơ sở theo thẩm quyền.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.
Từ năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Nhưng một điều trái ngược là giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP.HCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư giá bình dân.
Trong khi nhiều dự án lớn về nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ. Trong khi nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn và làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm.
Tại Hà Nội hiện có 07 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất bị chậm tiến độ, chậm triển khai, tương đương quy mô sử dụng đất trên 11,4 nghìn ha.
Trong khoảng 02 - 03 năm trở lại, thực trạng phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ.
Tại TP.HCM, hiện có 30 dự án ngưng thi công, quy mô sử dụng đất trên 210 ha, dự kiến cung cấp hơn 18.800 căn chung cư, 2.850 nhà riêng lẻ. Có 56 dự án chưa thi công, quy mô sử dụng đất khoảng 754 ha, dự kiến cung cấp 28.160 căn chung cư, 4.215 nhà riêng lẻ, đều có thời gian dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2015 - 2020.
Bất động sản condotel, officetel gần như “đóng băng” và vẫn tiếp tục gặp vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Lượng giao dịch từ nửa cuối năm 2022 đến cuối năm 2023 có xu hướng chững lại và giảm.
Giá văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có xu hướng giảm cùng với tình trạng trả mặt bằng và xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm ra các vùng phụ cận.
Tại TP. Hà Nội, trong quý 4/2023, một số tòa nhà, trụ sở văn phòng phải cho thuê với mức giá và ưu đãi cao (cho phép giãn tiến độ đóng tiền, miễn phí phụ phí khi làm việc ngoài giờ) để tìm khách và giữ chân khách thuê.
Tại TP.HCM, nhiều tòa nhà văn phòng bình dân giảm giá thuê 10 - 20%, nhiều tòa văn phòng khu vực quận Tân Bình và quận Phú Nhuận có tỷ lệ trống tăng lên 15 - 25% trong quý 4/2023.
Bất động sản công nghiệp cơ bản phát triển ổn định. Trong năm 2022, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt trên 80%.
Để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội đề nghị phát huy hiệu quả vai trò của Ban Chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, cùng với Tổ công tác của Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các Tổ công tác tại một số địa phương trọng điểm.
Việc này nhằm tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn của khoảng hơn 500 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước, trong đó TP.HCM có hợn 148 dự án để vừa tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện kéo giảm giá nhà và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
