Sự áp đảo của phân khúc nhà ở và làn sóng tái cơ cấu danh mục
Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản đã có bước chuyển biến tích cực trong năm 2025 sau giai đoạn trầm lắng. Lũy kế 11 tháng, tổng khối lượng giao dịch đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Con số thực tế có thể cao hơn nhiều nếu tính cả các thương vụ chưa được công bố chính thức.
Trong cơ cấu giao dịch, bất động sản nhà ở giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm tỷ trọng áp đảo hơn 70%. Các phân khúc còn lại chia sẻ thị phần khiêm tốn hơn: bất động sản thương mại (17,7%), nghỉ dưỡng (5,3%) và công nghiệp (hơn 3%).
Năm 2025 chứng kiến hàng loạt thương vụ tái cơ cấu quy mô lớn từ các doanh nghiệp niêm yết nhằm tối ưu hóa dòng tiền và danh mục đầu tư. Điển hình, Tổng công ty Vinaconex (VCG) đã thoái toàn bộ 51% vốn tại Vinaconex ITC (VCR) - chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng). Ở phân khúc khu đô thị, Phú Mỹ Hưng đã chuyển nhượng 49% cổ phần dự án Hồng Hạc City (Bắc Ninh) cho Nomura Real Estate Asia.
Danh sách các thương vụ đáng chú ý còn ghi nhận Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point; Vincom Retail (VRE) chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh; Becamex Group (BCM) chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương cho Tập đoàn Nam Mê Kông (VC3); hay Hodeco (HDC) thoái vốn tại dự án khu du lịch Đại Dương cho Sunshine Group.
Riêng phân khúc bất động sản công nghiệp, dù giá trị giao dịch công bố chỉ đạt 74 triệu USD trong 11 tháng, xu hướng đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Các nhà đầu tư hiện nay ưu tiên phương án mua lại các khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng để tiết kiệm thời gian triển khai và giảm thiểu rủi ro pháp lý, thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng như trước đây.
Tác động của bảng giá đất mới và yêu cầu khắt khe từ dòng vốn ngoại
Dự báo về triển vọng năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định thị trường sẽ tiếp đà tăng trưởng nhưng vận động theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Dòng vốn tín dụng và đầu tư sẽ tập trung vào các tài sản có khả năng chống chịu tốt với biến động như bất động sản công nghiệp, kho vận, trung tâm dữ liệu, văn phòng hạng A và nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
Một biến số quan trọng tác động đến thị trường năm nay là việc áp dụng bảng giá đất mới trên toàn quốc. Theo đại diện JLL, chi phí sử dụng đất tăng lên và trở nên rõ ràng hơn sẽ buộc các bên tham gia M&A phải thay đổi chiến lược định giá. Trọng tâm sẽ chuyển dịch từ việc khai thác chênh lệch địa tô sang đánh giá năng lực phát triển dự án thực chất. Điều này tạo lợi thế cho các chủ đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, trong khi các dự án dở dang chưa hoàn thiện thủ tục đất đai có thể đối mặt áp lực giảm biên lợi nhuận, thúc đẩy làn sóng chuyển nhượng dự án để cắt lỗ hoặc tìm đối tác đồng hành.
Đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt từ các thị trường trọng điểm như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, tính minh bạch pháp lý hiện được xem là yếu tố "không thể thương lượng". Các nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng giải ngân nhanh hơn cho các tài sản có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh ("dự án sạch") để đảm bảo an toàn vốn. Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn về phát triển bền vững (ESG) và khả năng thích ứng với cam kết Net Zero của Việt Nam cũng trở thành tiêu chí sàng lọc quan trọng của các quỹ đầu tư Âu - Mỹ.
Để thu hút hiệu quả dòng vốn này, doanh nghiệp trong nước cần tập trung vào 4 yếu tố cốt lõi: Đảm bảo pháp lý tài sản hoàn chỉnh; thực hiện định giá chuyên nghiệp theo chuẩn quốc tế; linh hoạt trong cấu trúc giao dịch (liên doanh hoặc chuyển nhượng); và minh bạch hóa hệ thống báo cáo tài chính được kiểm toán.
