Lãnh đạo EVG nói gì về dự án bị đội vốn gấp rưỡi tại Vân Đồn?

Lãnh đạo EVG nói gì về dự án bị đội vốn gấp rưỡi tại Vân Đồn?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, lãnh đạo CTCP Tập đoàn EverLand (HOSE: EVG) có một số chia sẻ đáng chú ý liên quan đến dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn vừa qua bị đội vốn từ 3,612 tỷ đồng lên 5,643 tỷ đồng.

Đại hội diễn ra hôm 28/05, cổ đông EVG đã thông qua mục tiêu tổng doanh thu 1,550 tỷ đồng và lãi sau thuế 113 tỷ đồng trong năm 2025, lần lượt tăng 30% và gấp 3.3 lần mức thực hiện 2024. Đối với kế hoạch phân chia lợi nhuận, Công ty không chia cổ tức 2024 và dự kiến chia cổ tức 2025 tỷ lệ 5%.

Vì sao vốn đầu tư vào dự án ở Vân Đồn tăng gấp rưỡi?

Theo ghi nhận trong Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên, cổ đông thắc mắc về việc tổng mức đầu tư dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn tăng từ 3,612 tỷ đồng lên 5,643 tỷ đồng, ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT EVG cho biết đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau.

Thứ nhất, tổng mức đầu tư ban đầu được tính toán dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 nên chỉ mang tính khái toán. Sau khi có hồ sơ thiết kế cơ sở và bản vẽ thi công nhà đầu tư mới có cơ sở để tính toán chính xác giá trị các hạng mục đầu tư, dẫn đến tổng mức đầu tư tăng lên, cụ thể là tăng số giường ngủ và các trang thiết bị đi kèm.

Thứ hai, cuối năm 2022, Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình với rất nhiều quy định mới về an toàn phòng cháy chữa cháy, dẫn đến dự án phải tăng đáng kể chi phí đầu tư để đáp ứng quy định.

Thứ ba, đơn vị vận hành là Tập đoàn Centara Hotels & Resorts tư vấn và đưa ra các yêu cầu cao hơn về kỹ thuật, trang thiết bị của tòa nhà và các căn hộ so với thiết kế ban đầu để đảm bảo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao quốc tế.

Thứ tư, do giá cả nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép, cát sỏi…) và nhân công thi công liên tục tăng trong thời gian qua, khiến chi phí đầu tư xây dựng tăng thêm.

Liên quan đến câu hỏi về biên lợi gộp của dự án, đại diện EVG cho rằng hiện còn sớm để tính đến vì dự án vẫn đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng, dự kiến 2027 mới hoàn thành. Công tác bán sản phẩm căn hộ du lịch đang triển khai và thời điểm này chưa thể tính đủ doanh thu, chi phí của dự án để tính ra biên lợi nhuận gộp, mà chỉ có thể tạm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận theo từng kỳ báo cáo. Bên cạnh đó, dự án thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, dòng tiền đến từ cả hoạt động bán căn hộ du lịch và khai thác lưu trú dài hạn.

“Mục đích của chủ đầu tư không chỉ là xây dựng để bán thu tiền, mà còn để vận hành khai thác lâu dài. Dòng tiền từ khai thác lưu trú du lịch về sau mới là doanh thu bền vững. Tiến độ mở bán cũng căn cứ vào từng tòa và từng thời điểm sao cho có lợi nhất, chứ không áp lực phải bán hết như dự án nhà ở” - ông Vinh trả lời đồng thời cho biết với tiềm năng tăng giá trung và dài hạn, chủ đầu tư chưa bị áp lực bán hàng bằng mọi giá. Vì vậy số lợi nhuận thực tế của dự án phải chờ 2-3 năm tới mới biết chính xác.

Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn có quy mô sử dụng đất 2.6ha, gồm 5 tòa khách sạn và căn hộ du lịch cao 28-34 tầng, 1 tòa trung tâm hội nghị quốc tế 1,500 chỗ ngồi cao 4 tầng, cùng các công trình phụ trợ. Theo kế hoạch, dự án dự kiến đưa vào vận hành giai đoạn 1 trong quý 3/2025. Năm 2024, tổng mức đầu tư dự án điều chỉnh tăng lên 3,643 tỷ đồng.

Chia sẻ về dự án HH5 An Khánh, Chủ tịch EVG cho biết dự án này tham gia cùng một số đối tác và Công ty mới chỉ dừng ở bước đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần dự án, bởi nguồn vốn hiện đang phải cân đối và phân bổ cho nhiều dự án cùng lúc. Tỷ lệ tham gia của Công ty là 15% và có điều khoản thay đổi linh hoạt.

Việc triển khai dự án vừa rồi bị chậm vì phải đợi chủ đầu tư làm thủ tục pháp lý, hoàn thiện phương án đầu tư, sau đó mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng một phần dự án. EVG chưa phải là chủ đầu tư nên không thể chủ động về thủ tục.

Một vướng mắc lớn khác đang nảy sinh liên quan đến việc số tiền EVG đặt cọc là tiền vay nên phải tính lãi hàng kỳ. Nếu một thời gian nữa dự án chưa thể triển khai sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho chỉ tiêu lợi nhuận hàng năm.

Chưa có kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu

Giải đáp về khả năng đáp ứng vốn cho các dự án triển khai và thời điểm phát hành cổ phiếu tăng vốn, ông Vinh cho biết vốn chủ sở hữu của công ty mẹ gồm vốn điều lệ gần 2,153 tỷ đồng và vốn thặng dư từ lợi nhuận để lại chưa chia. Để phân bổ nguồn vốn trên một cách hợp lý và hiệu quả cho nhu cầu đầu tư thì phải tính toán, ưu tiên cái nào trước cái nào sau chứ không thể rải đều.

Thứ hai là phải kết hợp khai thác nhiều nguồn vốn đầu tư, trong đó có việc hợp tác, liên kết với các đối tác. Thứ ba là phải sử dụng các nguồn vốn làm sao cho tối ưu nhất, sử dụng vốn khi nào, vào việc gì đều phải tính toán. Cuối cùng cũng phải tính toán đến việc phát hành tăng vốn điều lệ. Tại dự án Vân Đồn mới vay khoảng 500 tỷ đồng, còn lại từ vốn chủ sở hữu và tiền bán hàng thu về.

Tuy nhiên, Chủ tịch EVG cho rằng, thời gian qua thị trường chưa thuận lợi, hơn nữa cổ phiếu EVG cũng đang bị kiểm soát, mặt khác áp lực về vốn đầu tư trong vòng 3 năm qua chưa quá lớn do các dự án bị vướng thủ tục pháp lý chậm triển khai. Ban lãnh đạo EVG sẽ xem xét trình ĐHĐCĐ thông qua kế hoạch phát hành tăng vốn vào thời điểm phù hợp, có thể trong năm nay hoặc năm sau.

“Chúng tôi muốn chia sẻ thêm rằng thị trường chứng khoán thời gian qua cũng trầm lắng, không chỉ riêng EVG mà các doanh nghiệp khác cũng hạn chế trong việc tăng vốn qua kênh này, thay vào đó là chuyển sang phát hành trái phiếu, huy động tín dụng và các công cụ tài chính khác” - lãnh đạo EVG chia sẻ.

Cân nhắc chạy chiến dịch IR

Theo lãnh đạo EVG, giá cổ phiếu đang thấp hơn so với giá trị sổ sách và tiềm năng nội tại, nhưng đây là tình trạng phổ biến của thị trường chứng khoán chứ không chỉ với riêng EVG.

Trong 2-3 năm qua, các cổ phiếu trên thị trường đều rơi vào chu kỳ giảm giá. Nhiều mã cổ phiếu của các doanh nghiệp lớn cũng bị định giá thấp hơn so với giá trị sổ sách. Điều này là do tác động bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, trong nước và quốc tế bất lợi.

Việc cổ phiếu rơi vào diện cảnh báo và diện kiểm soát cũng gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, các yếu tố hỗ trợ từ thanh khoản giao dịch cổ phiếu EVG (cấp margin) cũng bị hạn chế, kết quả kinh doanh cũng chưa có sự đột phá… Mặt khác, cổ phiếu EVG chỉ phù hợp cho đầu tư dài hạn, không phù hợp với đầu cơ, lướt sóng.

“Từ tháng 4/2025 cổ phiếu EVG đã được đưa ra khỏi diện kiểm soát và được cấp margin trở lại, các yếu tố vĩ mô thị trường cũng được cải thiện, niềm tin nhà đầu tư dần được củng cố. Công ty đang nỗ lực khắc phục tình trạng này thông qua cải thiện sản xuất, kinh doanh cũng như tăng cường tính hiện diện trên thị trường và thực hiện các phương án gia tăng cổ đông chiến lược” - lãnh đạo EVG nói.

Về việc mua cổ phiếu quỹ hay tăng tỷ lệ sở hữu của lãnh đạo, Ban lãnh đạo EVG cho biết sẽ xét đến trong trường hợp cần thiết, nhưng tình hình hiện nay vẫn chưa đến mức phải dùng. Còn việc lọt vào danh mục quỹ ETF nội hay chạy các chiến dịch IR thì Công ty cũng sẵn sàng để hỗ trợ thanh khoản và cải thiện giá cổ phiếu.

Huy Khải

FILI

- 15:18 02/06/2025