Thời gian gần đây, dư luận không ngừng lo lắng về giá bất động sản cao và liên tục tăng mạnh. Nhiều thông tin cho rằng nguyên nhân của thực trạng trên là do các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường. Để làm rõ vấn đề này, chiều 31/10, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức buổi họp báo “Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.
MÔI GIỚI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG CAN THIỆP VÀO GIÁ BÁN
Trong vài năm nay, thị trường bất động sản, nhất là phân khúc chung cư giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới công tác an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực không có cơ hội tiếp cận nhà ở. Nhiều người trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top “ước mơ xa vời”.
Phát biểu tại buổi họp báo, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, khẳng định việc giá nhà ở tăng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư - môi giới - người mua nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới cũng là bất hợp lý.
Đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn ở mức cao, cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định thì sẽ bật ra, nhiều người bất chấp những bất ổn của thị trường để đi săn lùng nguồn cung. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng “lội ngược dòng” tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ.
Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn. Chứ bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.
Phân tích thêm về điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng về giá bán, môi giới bất động sản không được phép tham gia và cũng chỉ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng. Bán giá cao hay thấp là do chủ đầu tư quyết định, tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao để tối đa hóa lợi nhuận; cũng có để định giá thấp, nhằm tăng tính cạnh tranh; hoặc xác định một mức giá hài hòa để đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy từng thời điểm, mà mục tiêu của doanh nghiệp có thể khác nhau.
Tuy nhiên, ông Đính cũng nhìn nhận rằng trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung- cầu để “ôm” hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch.
“Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới làm nghề và nhận thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để "ôm" hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ khả năng để “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”, ông Đính cho biết.
GIÁ BÁN QUÁ CAO, MÔI GIỚI SẼ KHÓ THƯƠNG THẢO
Tại buổi họp báo, nhiều đại biểu cũng khẳng định rằng chi phí cho kênh trung gian là một yếu tố cấu thành được doanh nghiệp sản xuất cân đối mức phù hợp, đưa vào giá bán để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng.
Cũng giống như ở các lĩnh vực khác, với bất động sản, mức phí môi giới thường được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá định mức, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Và cá nhân, đơn vị tham gia vai trò môi giới bất động sản chỉ được quyền nhận về thù lao do chủ đầu tư chi trả, hoàn toàn không có quyền tham gia vào công tác xác định giá bán sản phẩm.
Trong khi đó, để có thể tiếp cận với khách hàng, nhà đầu tư, sàn giao dịch/môi giới bất động sản phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, marketing. Nếu giá bán bất động sản quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.
Chính vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới bất động sản chính là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như thế, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới “sống dựa vào hoa hồng”, họ thà chấp nhận hoa hồng thấp nhưng đều đặn để duy trì công việc và cuộc sống, rồi tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.
