Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
THÍ ĐIỂM XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định từ ngày 1/1/2025 có hai trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, gồm: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Điều này có nghĩa là doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân, hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở. Các doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, doanh nghiệp, phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.
Như vậy, Vars nhận định nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm do hàng loạt dự án phải “quây tôn” vì “không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án”, và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Trong khi rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.
Trước tình hình đó, sáng 13/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại.
Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm. Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.
UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho dự án nhà ở thương mại đang “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
CẦN SỰ HỖ TRỢ CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại có thể gặp khó khăn, do người dân không muốn chuyển đổi, hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao. Vì vậy, về dài hạn, quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá, hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng, nhằm đảm bảo cho thị trường cân bằng và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Trong đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của những hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước nên dành riêng quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, khu tái định cư. Các dự án này triển khai theo hình thức đấu giá, hoặc giao đất cho doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả hợp lý hơn. Mặt khác, tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá phải có thủ tục rõ ràng, công khai, tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với doanh nghiệp nhỏ…
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Vars Ire), các chính sách mới sẽ khiến cuộc chơi minh bạch hơn. Những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất “diễn”, người dân không còn “khốn khổ” khi mua phải dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Thị trường có thể đón nhận nguồn cung đa dạng từ những dự án bất động sản quy mô lớn, giúp đáp ứng nhu cầu thực tế và góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm, làm tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố. Đồng thời, khu đô thị được phát triển đồng bộ có khả năng tích hợp các yếu tố bền vững cũng góp phần đạt mục tiêu net-zero.
Tuy nhiên, doanh nghiệp quy mô nhỏ muốn tiếp tục tồn tại phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ". Đặc biệt, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào thị trường ngách, phát triển dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc dự án có quy mô phù hợp tiềm lực tài chính của mình.
