Tại diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới”, do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) tổ chức, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Vars, đã thẳng thắn chỉ ra 8 nút thắt đang gây ra cản trở.
Thứ nhất, nhiều địa phương vẫn chưa công bố bảng giá đất. Còn đối với những địa phương đã công bố bảng giá đất thì đều nhận về phản hồi thiếu tích cực vì quá cao, gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí. Đây là nguyên nhân khiến giá bán bất động sản sẽ bị đẩy lên cao.
Vì thế, ông Thanh đề xuất cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất. Ngoài ra, khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch bất động sản. Nhà nước cũng cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý.
Thứ hai, với những dự án quy mô lớn, Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giải phóng mặt bằng, đã gây khó cho doanh nghiệp vừa và nhỏ vì nguồn lực có hạn. Họ chỉ có thể làm các dự án quy mô vừa và nhỏ song lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng. Để tháo gỡ nút thắt này, ông Thanh cho rằng cần có biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Thứ ba, liên quan đến quy định mới của pháp luật, bên cạnh các địa phương tích cực triển khai, vẫn còn một số địa phương “án binh bất động”, chờ đợi địa phương khác “tiên phong” để quan sát, từ đó mới cân nhắc “hành động”. Đại diện Vars nhận định động thái này có thể gây ảnh hưởng tới tiến trình chung của thị trường, làm chậm quá trình đưa luật vào đời sống khiến nhiều dự án vẫn “đắp chiếu” chờ đợi.
Bởi vậy, ông Thanh kiến nghị cần tích cực hướng dẫn, phổ biến để các cán bộ địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của luật. Đồng thời, đặt chế độ “xem xét, nhắc nhở” nếu cán bộ, địa phương nào làm chưa đúng vì hiểu thiếu, hiểu sai trong giai đoạn đầu áp dụng luật. Song cần áp dụng biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát với cá nhân, đơn vị cố tình trì hoãn việc áp dụng luật.
Thứ tư, về hoạt động M&A, hiện các chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nhưng thực tế, chủ đầu tư khi phải chuyển nhượng dự án là vì không còn đủ tiềm lực tài chính để thực hiện, phát triển dự án đó. Quy định này vô hình chung khiến các chủ đầu tư đứng trên nguy cơ “chết trên đống tài sản”.
Do đó, Nhà nước cần đứng vai trò “chủ trì” phân loại các dự án. Dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án.
Thứ năm, trong thời gian qua, nhiều cuộc đấu giá đất đã phải tạm ngừng do các cá nhân tham gia bỏ giá cao rồi đồng loạt bỏ cọc, làm ảnh hưởng tới sự nghiêm túc, minh bạch của thị trường, gây thiệt hại cho công tác tổ chức khi xảy ra tình trạng bỏ cọc.
Theo đó, ông Thanh đề xuất cần thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc, đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Đặc biệt, cần xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá và xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá.
Thứ sáu, tại một số địa phương vẫn chưa chủ động trong việc áp dụng các quy định trong luật mới. Việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn…. Vì vậy, cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch và yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; khẩn trưởng phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư.
Thứ bảy, nhiều dự án vẫn phải nằm chờ do thiếu vốn thực hiện; nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai nhưng doanh nghiệp vẫn phải chi trả chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì dẫn đến kiệt quệ.Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn.
Với nút thắt này, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị cần rà soát, phân loại các dự án vướng mắc, xác định nhóm dự án đủ năng lực, kinh nghiệm có thể triển khai nếu được bơm vốn. Bên cạnh đó, nâng cao sự phối hợp của 3 bên Nhà nước, doanh nghiệp và ngân hàng để đưa ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù.
Thứ tám, tốc độ ban hành các quy định về phòng cháy chữa cháy quá nhanh, liên tục có sự thay đổi khiến nhiều dự án căn cứ theo quy định hiện hành để triển khai thực hiện, đến khi thực hiện xong đã không phù hợp với quy định mới, gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án. Do đó, cần xem xét, nghiên cứu và quy định lại về mốc thời gian ban hành các quy định nhằm đảm bảo đủ để các doanh nghiệp “kịp xoay sở”.
