Nửa đầu năm 2025, thị trường kho bãi toàn cầu ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý. Trong khi các trung tâm hậu cần lớn như London, Sydney hay Dubai tiếp tục đối mặt với chi phí vận hành cao và tốc độ tăng giá thuê có dấu hiệu chững lại, thì một số thị trường tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam vẫn duy trì được đà phát triển ổn định và khả quan hơn kỳ vọng.
Báo cáo mới đây của Savills cho biết, giá thuê kho hạng nhất trên toàn cầu chỉ tăng 1,1% trong 6 tháng đầu năm, là mức tăng thấp nhất kể từ ba năm trở lại đây. Trước đó, giai đoạn 2020 – 2022 từng ghi nhận mức tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử trong thời kỳ đại dịch. Tuy nhiên do áp lực kinh tế và căng thẳng địa chính trị nên xu hướng này chững lại.
Trong bối cảnh toàn cầu có phần hạ nhiệt, Việt Nam lại nổi lên nhờ lợi thế cân bằng giữa cung và cầu, mặt bằng giá thuê hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và hạ tầng cải thiện.
LỢI THẾ ĐẾN TỪ NHIỀU YẾU TỐ NỀN TẢNG
Tại Việt Nam, giá thuê kho hạng nhất không tăng đột biến như ở một số thị trường hậu Covid, nhờ vào nguồn cung liên tục được bổ sung và đặc thù nhóm khách thuê luôn cân nhắc kỹ về chi phí. Thống kê từ Savills cho thấy tại Thành phố Hồ Chí Minh giá thuê kho bãi cao cấp đạt khoảng 5,3 USD/m2/tháng, còn Hà Nội là 5,5 USD/m2/tháng.
Ông John Campbell, Giám đốc dịch vụ bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam cho rằng Việt Nam đang phản ánh đúng xu hướng ổn định của khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Nhờ nguồn cung đều đặn và khách thuê có chiến lược kiểm soát chi phí rõ ràng, thị trường giữ được mức giá hợp lý và ít chịu áp lực tăng vọt như tại các điểm nóng toàn cầu.
Ngoài ra, không chỉ dừng lại ở nguồn cung, chi phí đất đai và xây dựng ở Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn đáng kể so với những thị trường logistics trưởng thành trong khu vực như: Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore. Thêm vào đó, các chính sách khuyến khích đầu tư hạ tầng và logistics của Chính phủ cũng góp phần quan trọng trong việc giữ chi phí vận hành ở mức hợp lý, đồng thời tạo ra hệ sinh thái thuận lợi cho hoạt động sản xuất – phân phối.
Đặc biệt, vị trí địa lý chiến lược, khả năng tiếp cận thị trường rộng lớn và chính trị ổn định khiến Việt Nam trở thành một phần quan trọng trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng của nhiều doanh nghiệp quốc tế. Đáng chú ý, trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm giải pháp mở rộng ngoài Trung Quốc, Việt Nam lại chiếm lợi thế nhờ gần các tuyến vận tải biển quốc tế, tiếp giáp những thị trường tiêu dùng lớn trong khu vực, và sở hữu hàng loạt những hiệp định thương mại tự do quan trọng như: EVFTA, CPTPP và RCEP. Đây là yếu tố giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuế quan và mở rộng thị trường xuất khẩu.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cải thiện nhanh chóng về hạ tầng logistics. Từ việc mở rộng tuyến cao tốc Bắc - Nam, nâng cấp các cảng như Cái Mép - Thị Vải hay Hải Phòng, đến phát triển trung tâm logistics hàng không như Long Thành và Nội Bài, các mắt xích then chốt trong chuỗi hậu cần đang được củng cố toàn diện.
Hiện nay, tại miền Nam, Bình Dương và Long An đóng vai trò trung tâm logistics nhờ vị trí liền kề Thành phố Hồ Chí Minh và hệ thống khu công nghiệp phát triển. Ở miền Bắc ghi nhận hoạt động sôi động ở Bắc Ninh và Hải Phòng, trong khi Quảng Ninh và Đà Nẵng nổi lên như những điểm đến mới cho mô hình logistics đa phương thức, kết nối cảng biển - đường bộ - sân bay một cách hiệu quả.
HÀNH VI CỦA KHÁCH THUÊ ĐANG DỊCH CHUYỂN
Theo ông John Campbell, không chỉ các chỉ số thị trường cho thấy sự ổn định, mà hành vi của khách thuê cũng đang dịch chuyển rõ rệt. Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp logistics quốc tế, đặc biệt là các sàn thương mại điện tử và nhà cung ứng toàn cầu đang tìm kiếm mô hình kho vận hành riêng hoặc xây dựng theo yêu cầu.
“Chúng tôi đang chứng kiến một xu hướng ngày càng rõ nét về nhu cầu kiểm soát chuỗi cung ứng lâu dài. Khách thuê quan tâm đến khả năng mở rộng, tuân thủ ESG và kiểm soát vận hành. Đó là lý do vì sao mô hình thuê đất dài hạn hoặc phát triển kho theo thiết kế riêng đang ngày càng phổ biến”, ông Campbell cho biết.
Đáng chú ý, các địa điểm gần khu dân cư, cảng biển hoặc đầu mối giao thông lớn hiện thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư quốc tế. Đây không chỉ là bước đi chiến lược để tối ưu chi phí logistics, mà còn giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trước biến động thị trường. Tuy nhiên, để tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh và vươn lên trong chuỗi cung ứng khu vực, Việt Nam cần tập trung vào các ưu tiên then chốt: tăng cường tích hợp đa phương thức (đường sắt – cảng biển – sân bay – cao tốc), hiện đại hóa quy trình hải quan và giấy phép kho vận, phát triển nền tảng số toàn diện cho ngành logistics, đồng thời thúc đẩy logistics xanh và đào tạo nhân lực chuyên sâu về công nghệ, tự động hóa.
“Với sự kết hợp giữa lợi thế tự nhiên và chiến lược phát triển đúng hướng, Việt Nam đang chuyển mình từ một thị trường “giá thuê hợp lý” thành một trung tâm logistics tích hợp, bền vững và đầy tiềm năng trong khu vực”, đại diện Savills nhấn mạnh.
