Kể từ năm 2018 đến nay, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt là vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ kéo dài. Tuy nhiên, sau giai đoạn khó khăn, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam, một số dự án “bỏ hoang” đã tái khởi động.
DỰ ÁN BỊ ĐÌNH TRỆ ĐƯỢC THÚC ĐẨY TỪ NHIỀU PHÍA
Theo đó, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc kịp thời và hiệu quả của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, từ cuối năm 2022 đến nay có nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ nút thắt về mặt pháp lý, cơ chế chính sách để triển khai trở lại.
Các dự án triển khai trở lại trong thời gian qua có thể kể đến như: Astral City (TP.Thuận An, Bình Dương), HaNoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội), KĐT Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An),...
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng việc tái khởi động các dự án bị đình trệ ở quãng thời gian trước đã, đang và sẽ được tiếp tục thúc đẩy nhờ sự hỗ trợ từ phía Chính phủ, lẫn khối doanh nghiệp tư nhân thông qua hoạt động M&A dự án. Đặc biệt, theo quy định của Luật mới, nếu chủ đầu tư để dự án “án binh bất động” liên tục trong 48 tháng sẽ đứng trước nguy cơ “mất trắng”, bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn, cũng khiến chủ đầu tư ý thức hơn và gấp rút với nỗ lực “tái khởi động dự án”.
Cụ thể, Chính phủ, Nhà nước, đã có nhiều động thái trong việc điều chỉnh chính sách và chỉ đạo hỗ trợ để khuyến khích doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án bất động sản bị đình trệ, bao gồm việc giảm thuế, nới lỏng quy định vay vốn. Gần đây nhất là việc cải thiện môi trường pháp lý thông qua 3 bộ Luật quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, chính thức có hiệu lực sớm hơn 5 tháng với nhiều quy định được sửa đổi, bổ sung theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản.
Ngoài ra, kế hoạch triển khai các dự án bất động sản vốn bị bỏ hoang trước đây còn được thúc đẩy khi “cơn khát” nhà ở đang không ngừng gia tăng, cùng với sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa. Hơn nữa, nhờ sự tham gia của các nhà đầu tư mới, nhất là nhà đầu tư nước ngoài, thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), trên cơ sở hành lang pháp lý mới được cải thiện, tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch hơn và thuận tiện hơn.
Theo ông Đính, việc khôi phục các dự án bất động sản bị đình trệ được coi là yếu tố then chốt, giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp tục các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhưng để có thể “tái khởi động” thành công dự án, không phải là điều đơn giản. Bởi còn nhiều khó khăn, thách thức. Ngay cả khi các vướng mắc về pháp lý được gỡ, thì áp lực về tài chính vẫn là điều vô cùng khó khăn với doanh nghiệp. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến một số dự án “hồi sinh” nhưng không thành công.
Thực tế, “các dự án bị bỏ hoang trong thời gian dài thường phải đối mặt với sự xuống cấp về cơ sở hạ tầng, khiến chi phí phục hồi rất lớn. Cùng với chi phí tài chính phát sinh trong khoảng thời bị tạm dừng, “ăn mòn” hết lợi nhuận theo kế hoạch triển khai ban đầu. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư “hồi sinh” dự án rồi mở bán với giá chào mới tăng tới gấp đôi so với giai đoạn mở bán trước đó để có thể thu được lợi nhuận. Mức giá tăng cao trong khi chất lượng không được nâng cấp, khiến dự án không được thị trường chấp nhận và nhanh chóng im hơi lặng tiếng”, Chủ tịch Vars chia sẻ.
ƯU TIÊN MỤC TIÊU DUY TRÌ VÀ ỔN ĐỊNH BỘ MÁY
Do đó, ông Đính nhận định trong quá trình “tái khởi động” dự án bị “đắp chiếu”, doanh nghiệp cần có sự cân nhắc, tính toán rất kỹ. Trong nhiều tình huống, phải chấp nhận “lãi ít”, hòa vốn, thậm chí “lỗ” để đảm bảo xử lý dứt điểm các tồn đọng. Ưu tiên mục tiêu duy trì và ổn định bộ máy hoạt động, đảm bảo guồng quay hoạt động sản xuất, kinh doanh hơn là tối đa hóa lợi nhuận.
Ngoài ra, việc tìm kiếm, lựa chọn đối tác cùng đồng hành, “góp gạo thổi cơm chung” cũng là một phương án tốt, giúp doanh nghiệp giảm áp lực về tài chính. Thậm chí, nếu kết hợp được với đối tác chất lượng, rất có thể sẽ mở ra nhiều hướng đi mới. Lúc đó, bài toán lợi ích kinh tế sẽ có cơ hội được đảm bảo hơn.
Với các dự án vẫn tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác triển khai tháo gỡ, giải quyết triệt để vướng mắc cho doanh nghiệp, để dự án được triển khai liền mạch, “bơm” nguồn cung ra, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn.
Theo đó, cần tiếp tục các hoạt động thống kê, phân loại những dự án còn vướng mắc; xây dựng cụ thể tiêu chí để phân mức ưu tiên xử lý. Trong đó, một số tiêu chí có thể được sử dụng như: quy mô dự án, mức độ ảnh hưởng của dự án tới sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương, khu vực nơi dự án triển khai, năng lực triển khai, uy tín của chủ đầu tư… Xác định xử lý đến đâu, gọn đến đó, tránh dàn trải, không đảm bảo hiệu quả.
Mặt khác, trước các quy định mới của pháp luật, chủ đầu tư cũng đang ráo riết hoàn thiện nhằm đảm bảo đủ các tiêu chí để triển khai, hoặc M&A dự án. Vì vậy, Nhà nước cần triển khai, hỗ trợ bằng các chương trình phổ biến pháp luật để thị trường hiểu đúng, đủ; bám sát thị trường, sẵn sàng nghiên cứu, thực hiện điều chỉnh, bổ sung nếu nhận thấy bất cứ một dấu hiệu nào chưa phù hợp; có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát, tạo điều kiện để bộ máy nhân sự trong cơ quan quản lý nhà nước sẵn sàng vào cuộc với doanh nghiệp.
“Có như vậy, quá trình gỡ khó cho thị trường nói chung, cho các dự án tồn đọng nói riêng mới nhanh và hiệu quả”, bà Miền nhấn mạnh.
