(Xây dựng) – Với những vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất khiến cho Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021 – 2030” chưa đạt được mục tiêu kỳ vọng.
Để tìm ra những giải pháp nhằm tháo gỡ rào cản cho các dự án nhà ở xã hội, ngày 1/4, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức buổi Toạ đàm với chủ đề: “Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội”.
 |
| Các chuyên gia đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ rào cản để phát triển nhà ở xã hội. |
Đề án xây dựng nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về phát triển nhà ở xã hội, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 657 dự án được triển khai với quy mô 600 nghìn căn. Trong đó đã hoàn thành 103 dự án với khoảng 67 nghìn căn; đã khởi công xây dựng 140 nghìn dự án với quy mô khoảng 125 nghìn căn. Các dự án đươc chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay có khoảng 414 dự án, với quy mô 406 nghìn căn.
Riêng trong năm 2024, với sự quyết tâm vào cuộc của các cấp, ngành, kết quả công tác phát triển nhà ở xã hội đạt được rất nhiều tích cực. Các dự án nhà ở xã hội hoàn thành trong năm 2024 đã tăng khoảng 146% so với 2023. Dự án được chấp thuận chủ trương tăng 113%. Đặc biệt, số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đã tăng rất cao, 201% so với năm 2023.
Với số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành, đến nay đã đạt khoảng 45% mục tiêu của Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021 – 2030” (Đề án). Một số địa phương tích cực triển khai khởi công, hoàn thành các dự án, đạt tỉ lệ cao so với chỉ tiêu của Đề án đến năm 2025; tuy nhiên, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng số dự án được khởi công còn thấp.
Về triển khai nguồn vốn tín dụng của Chương trình 120.000 tỷ đồng, tính đến tháng 3/2025 đã có 37/63 UBND tỉnh, thành gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình với tổng số là 90 dự án, tổng số tiền giải ngân là 2.845 tỷ đồng gồm: 2.580 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 20 dự án và 265 tỷ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án. Tỷ lệ giải ngân được đánh giá là rất thấp.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc triển khai Đề án vẫn còn rất nhiều khó khăn, tồn tại, vướng mắc cần phải tập trung và quyết liệt giải quyết trong thời gian tới. Cụ thể, nhiều địa phương có kết quả thực hiện chậm so với kế hoạch đăng ký tại Đề án, thậm chí một số địa phương không có dự án khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay; việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Vướng mắc trong xây dựng nhà ở xã hội
Theo các chuyên gia, rào cản trong việc xây dựng nhà ở xã hội có 3 “nút thắt” cần tháo gỡ, đó là pháp lý, nguồn vốn và quỹ đất.
Ông Chử Văn Hải, Trưởng Phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Nguyên nhân khiến việc triển khai Đề án xây dựng 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 20230 chưa đạt như kỳ vọng là do, đến nay Đề án mới triển khai được 2 năm. Các Bộ, ngành, địa phương, kể cả các chủ đầu tư cần thêm thời gian chuẩn bị về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục. Thứ hai, dự án nhà ở xã hội cũng cần thực hiện thủ tục giống dự án khác, nên cần thời gian để triển khai thực hiện.
Thứ ba, quá trình từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành dự án, ít nhất phải mất từ 01 đến 02 năm. Ngoài ra, đối với quỹ đất, hiện nay hầu hết đã địa phương đã bố trí, qua tổng hợp sơ bộ của chúng tôi đến hết năm 2024 cả nước đã bố trí được 1.309 vị trí quy hoạch, với khoảng 9.737ha đất làm nhà ở xã hội.
Ngoài ra, một số địa phương rất quan tâm đầu tư hạ tầng kỹ thuật để kết nối, thu hút doanh nghiệp đầu tư nhưng còn khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Một phần do thiếu nguồn ngân sách Nhà nước, phần khác do dự án này thủ tục lựa chọn Chủ đầu tư còn tương đối phức tạp, phải qua đấu thầu, mất rất nhiều thời gian.
Ông Lê Quang Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết: Vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội có hai khía cạnh là chính sách và quá trình thực hiện chính sách.
Về chính sách, trước đó Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 chúng ta còn bất cập. Nhà ở xã hội theo Luật Đất đai 2013, quy định quỹ đất cho nhà ở xã hội không phải qua đấu giá, chỉ giao đất, nhưng Luật Nhà ở 2014 quy định phải đấu thầu, điều này khiến kéo dài thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Thứ hai vấn đề tồn tại trong chính sách là việc quy hoạch phát triển nhà ở xã hội trước đây còn mang tính chất thụ động. Trong các luật mới, Nhà nước đã cho địa phương chủ động hơn trong quy hoạch đất dành cho nhà ở xã hội.
Về thực hành chính sách, Luật Nhà ở 2014 nêu rõ các dự án phải dành 20% quỹ đất, diện tích dành cho nhà ở xã hội, tuy nhiên có chỗ lại cho quy định bằng tiền và nhiều chỗ khác thì không thực hiện. Bên cạnh đó, trước đây ngoại trừ các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thì tại các địa phương nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp chưa cao. Hiện nay, khi giá chung cư ngày càng tăng cao gắn với quá trình đô thị hóa thì nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ngày càng nhiều, và là vấn đề cần thiết phải giải quyết.
 |
| Nhà ở xã hội cần được bố trí quy hoạch tại những vị trí “đáng sống”. |
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là điều kiện pháp lý. Như công tác đấu thầu, vừa qua khi Thủ tướng họp với các doanh nghiệp về phát triển nhà ở xã hội đã bàn, nghiên cứu đến phương án chỉ định thầu. Đây mới là vấn đề cần tháo gỡ.
Bên cạnh đó, khi làm việc với các địa phương, tôi thấy họ vẫn lúng túng về xác nhận thu nhập của lao động tự do như thế nào? Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có câu trả lời, thẩm quyền thuộc về UBND cấp xã, phường. Tôi mong muốn chúng ta cần truyền thông tốt hơn về vấn đề này. Cùng với đó, chúng ta cũng cần bố trí quy hoạch các dự án nhà ở xã hội tại những vị trí đáng sống; tập trung giải quyết thủ tục hành chính nhất là khâu phê duyệt, phê duyệt dự án cũng như đối tượng mua nhà.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết: Nhiều doanh nghiệp hiện nay không mấy mặn mà với việc phát triển nhà ở xã hội, là do định mức lợi nhuận 10% theo Luật Nhà ở trước đây là đang thấp, kém hấp dẫn. Cần phải nhấn mạnh rằng, sự kém hấp dẫn này nằm trong bối cảnh chung, trong bối cảnh vướng mắc pháp lý, khiến doanh nghiệp tốn rất nhiều các chi phí như: Chi phí cơ hội, thời gian kéo dài rất lâu, vốn tín dụng lãi suất thấp không được tiếp cận. Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận 10% khi làm dự án khiến cho sự hấp hẫn đầu tư nhà ở xã hội rất kém, tốc độ tăng trưởng nhà ở xã hội cực kỳ kém.
Thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia
Trước những chuyển động rất tích cực của thị trường nhà ở xã hội, vấn đề được quan tâm hiện nay là cơ chế để hỗ trợ các đối tượng có đủ điều kiện tài chính mua nhà. Một trong những giải pháp quan trọng mà Bộ Xây dựng đang dự thảo là thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia.
Theo ông Chử Văn Hải, hiện nay, Bộ Xây dựng đang trong quá trình nghiên cứu, xây dựng lấy ý kiến thẩm định các cơ quan trước khi trình Quốc hội. Về định vị quỹ phát triển nhà ở xã hội ở Quốc gia sẽ đứng ở vị trị nào thì Quỹ phát triển này đang đề xuất là quỹ tài chính ngoài ngân sách do Thủ tướng Chính phủ thành lập, hoạt động không vì lợi nhuận, đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy định của pháp luật.
Về nguồn vốn, chúng tôi đang nghiên cứu là có sự đóng góp Ngân sách Nhà nước. Liên quan đến các nguồn khác, hiện nay có nhiều nguồn thu cũng như mô hình nguồn thu từ quỹ phát triển đất, chúng ta có thể nghiên cứu ở nội dung này và đưa vào. Từ đó, xác định ngoài Ngân sách Nhà nước thì có thêm nguồn vốn huy động, phải nghiên cứu báo cáo cơ quan có thẩm quyền.
Mục đích của quỹ này là có thể hình thành quỹ nhà ở của Nhà nước để cho thuê giống như bài học, kinh nghiệm từ các nước quốc tế đều có nhà ở công cộng cho thuê.
Thứ hai là từ nguồn quỹ này hỗ trợ cấp bù lãi suất chênh lệch cho chủ đầu tư. Cuối cùng, từ nguồn hình thành quỹ này sẽ hỗ trợ địa phương có khó khăn cân đối ngân sách trong giải phóng mặt bằng để phát triển nhà ở xã hội. Chúng tôi đang xây dựng nội dung cơ bản của quỹ này, trong thời gian tới, nếu thuận lợi, nghị quyết này sẽ được thông qua tại các kỳ họp sắp tới.
Theo ông Lê Văn Bình, dự thảo Nghị quyết Chính Phủ đã đề xuất xây dựng Quỹ nhà ở Quốc gia. Quỹ này sẽ được cấp vốn từ ngân sách Nhà nước và các nguồn khác theo quy định pháp luật. Vấn đề ở đây là sử dụng quỹ này như nào cho hiệu quả?
Nếu dùng dể xây nhà ở xã hội thì không đủ được, tuy nhiên, dùng quỹ này để thực hiện công tác thu hồi mặt bằng để thực hiện dự án nhà ở xã hội thì sẽ hiệu quả hơn. Quỹ này là nội dung quan trọng để khởi nguồn cho đầu tư dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo, khi đã có nguồn đầu tư, chúng ta cũng phải nghiên cứu cơ chế thu lại cho quỹ để còn phát triển các dự án khác.
Quỹ này cần có cơ chế ứng ra hoặc cho vay rồi thu về, không thể cứ lấy ra xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ dần dần hết quỹ. Chúng ta cần có quy định, hướng dẫn cụ thể để đưa vào dự thảo Nghị quyết để trình Quốc hội.
