Ước tính lợi nhuận nhóm bất động sản bùng nổ chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án

Chứng khoán MBS vừa cập nhật về triển vọng lợi nhuận nhóm bất động sản trong đó kỳ vọng nhiều dự án mới được mở bán trong quý 3/2025 với booking tích cực. 

Đi kèm đó là các chính sách thúc đẩy bán hàng tốt ngay cả khi trong quý có tác động tiêu cực của mùa vụ tháng 7 âm lịch hay còn gọi là tháng Ngâu. Tại Hà Nội, trừ VHM, các dự án mở bán hầu hết đến từ các doanh nghiệp Bất động sản không niêm yết: Sun Feliza Suites (Sun Group), The Matrix Premium (MIK Group), Noble Crystal (Sunshine Group),…

Tại TP. Hồ Chí Minh, một số dự án mở bán đáng chú ý trong quý bao gồm: The Opus One – Vinhomes Grand Park (VHM), The Privé (DXG), cụm dự án Gladia (KDH), The Gió Riverside (AGG) hay Lumier Midtown (Masterise).

Dịch chuyển ra xa trung tâm, một số dự án đáng chú ý mở bán tại các tỉnh thành bao gồm phân khu Canaria – dự án Izumi City (Đồng Nai) hay Solaria Rise - dự án Southgate (Long An, nay là Tây Ninh) của NLG. Lượng booking ghi nhận rất tích cực ở một số doanh nghiệp chúng tôi theo dõi, bao gồm DXG và KDH.

Trong quý 3/2025, hoạt động mở bán diễn ra tích cực tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tuy nhiên hoạt động bàn giao chủ yếu vẫn đến từ sản phẩm thuộc các dự án hiện hữu.

Bên cạnh đó, cũng trong quý 3/2025, nhiều thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại các dự án đã và được kỳ vọng diễn ra sẽ mang lại lợi nhuận tài chính đột biến trong quý cho các doanh nghiệp, có thể kể đến việc chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi City (NLG, đã hoàn thành) hay chuyển nhượng cổ phần tại dự án Thuận An 1 (PDR, chưa hoàn thành tại thời điểm phát hành báo cáo). 

"Chúng tôi cho rằng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo dõi trong Q3/2025 chủ yếu ghi nhận tăng trưởng nhờ phục hồi từ nền thấp hoặc có hỗ trợ từ lợi nhuận tài chính đột biến trong quý. Các dự án mở bán mới trong quý của các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ đóng góp vào kết quả kinh doanh kể từ Q4/2025", MBS nhấn mạnh.

Trong đó, dẫn đầu tăng trưởng lợi nhuận là PDR +192% so với quý trước. Trong Q3/25, kỳ vọng PDR sẽ ghi nhận lợi nhuận từ thương vụ bán 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1. Trước đó vào đầu tháng 9/2025, doanh nghiệp đã có những tín hiệu đầu tiên khi công bố quyết định thành lập Công ty TNHH Đầu tư BĐS cao tầng Thuận An 1, trong đó PDR sở hữu 99%.

Cũng trong quý này, doanh nghiệp mở bán đợt mới của dự án Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic, kỳ vọng hỗ trợ tích cực cho lợi nhuận của doanh nghiệp trong quý 4/2025 và năm 2026.

Tiếp theo là NLG tăng 112%: Q3/25 lợi nhuận của NLG sẽ đến từ tiếp tục bàn giao các sản phẩm thuộc dự án Southgate và Nam Long Cần Thơ. Trong quý, NLG đã ký hợp đồng chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi cho đối tác Nhật Bản - Tokyu Corporation.

Lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng này sẽ được ghi nhận vào doanh thu tài chính của NLG trong Q3/25. Chi tiết giá trị giao dịch chưa được công bố.

VHM tăng trưởng đứng thư 3 với mức tăng 71%. Trong quý 3/2025, kỳ vọng lợi nhuận ròng tăng trưởng mạnh nhờ doanh số chưa ghi nhận lớn cuối quý trước (138 nghìn tỷ đồng) đến từ dự án Royal Island, Wonder City và OCP 2&3. Dự phóng VHM hoàn thành được 60% kế hoạch lợi nhuận năm trong 9 tháng năm 2025. Các đại dự án mới được mở bán kể từ đầu năm như Wonder City, Golden City, Green City, sẽ đem lại lợi nhuận lớn trong nửa cuối năm 2025.

Ở chiều ngược lại, MBS dự phóng lợi nhuận sau thuế của DXG giảm 32%. Q3/25, hoạt động mở bán của DXG tại The Prive đã diễn ra rất tích cực và kỳ vọng hỗ trợ presale của doanh nghiệp. Tuy nhiên do các sản phẩm tại dự án này khó có thể bàn giao ngay trong quý, lợi nhuận của DXG vẫn sẽ đến từ bàn giao các sản phẩm tại dự án cũ Gem Skyworld.

KDH cũng giảm 25% do không được kỳ vọng hoạt động bàn giao diễn ra sôi nổi với KDH khi cụm dự án Gladia chỉ mới được mở bán từ đầu tháng 7/2025; lợi nhuận sẽ chủ yếu đến từ việc cơ cấu lại quỹ đất, các thửa đất xen kẹt và không hiệu quả. Cụm dự án Gladia sẽ đóng góp vào doanh thu - lợi nhuận của KDH kể từ Q4/25 từ đó hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch năm.