Vì sao giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh nhưng giá thuê không theo kịp

(Xây dựng) – Trong đà tăng giá “không ngừng nghỉ” của giá nhà, lợi suất cho thuê bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lại ghi nhận sự lép vế rõ rệt.

Dữ liệu thu thập từ Numbeo cho thấy, lợi suất cho thuê tại thị trường Hà Nội “lép vế” so với giá bán.

Giá bán trên trời, giá thuê dưới đất: Một bức tranh nghịch lý

Theo dữ liệu từ Numbeo, tỷ lệ giá bán trên thu nhập (price-to-income ratio) tại Hà Nội vào khoảng 19,6 lần vào năm 2024, còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số này thậm chí chạm mức 36,3 lần – nghĩa là một người lao động trung bình ở Thành phố Hồ Chí Minh phải dành toàn bộ thu nhập trong 36 năm để mua nhà, đây mới chỉ là con số không phát sinh chi phí sinh hoạt.

Ngược lại, giá thuê nhà tại các thành phố này lại không tăng tương xứng so với giá bán. Lợi suất cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh thậm chí còn giảm từ 6,7% vào năm 2014 xuống chỉ còn 2,7% vào năm 2024 ở khu vực trung tâm và 2,8% tại vùng ven. Tại Hà Nội, lợi suất nhỉnh hơn nhưng vẫn khiêm tốn, dao động từ 3,7% - 4,1%/năm. So với kênh đầu tư gần như là phi rủi ro là lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay (4,6% - 6%) hay so với lợi suất thuê trung bình ở quốc tế (5% - 7%), việc đầu tư cho thuê bất động sản căn hộ tại Việt Nam thể hiện sự lép vế rõ rệt.

Một báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, tại các quận, huyện xa trung tâm, giá thuê chung cư trung bình 6,5-15 triệu đồng/tháng, tùy diện tích và tiện ích kèm theo. Trong khi 5 năm trước, mặt bằng giá thuê khu vực này chỉ khoảng 3-8 triệu đồng. "Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm", báo cáo của VARS nêu rõ, đồng thời nhìn nhận tốc độ tăng giá thuê chỉ gần bằng một nửa đà tăng giá nhà trong năm 2024.

Trước đó, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy lợi suất cho thuê căn hộ trung bình tại Thủ đô chỉ đạt 3,7% trong năm ngoái, còn Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 3,6%. Ở quy mô cả nước, trong 5 năm qua, giá căn hộ tăng khoảng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh Batdongsan cho rằng, chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua vào và giá thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn.

Cũng theo dữ liệu từ Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023 là 4,6%, sang năm 2024 chỉ còn 3,8-4%, thấp hơn các quốc gia khác như Indonesia (6%), Thái Lan (6%), Philippine (5%), Malaysia (5%).

Giá thuê nhà tại các thành phố lớn đang không tăng tương xứng so với giá bán.

Vì sao giá nhà tăng nhanh nhưng giá thuê không theo kịp?

Tại Việt Nam, nhiều người luôn có mong muốn sở hữu bất động sản riêng và tâm lý đầu cơ tích sản. Người Việt Nam có truyền thống văn hóa “an cư lập nghiệp”, tuy nhiên thay vì thuê nhà để đáp ứng nhu cầu ở, đa số muốn mua một căn nhà của riêng mình. Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy: Tỷ lệ sở hữu bất động sản tại Việt Nam lên đến 90% - cao hơn hẳn nhóm các quốc gia phát triển (65-67%). Đáng chú ý, chỉ 14% người mua bất động sản tại Việt Nam để cho thuê, còn lại đều mua để sở hữu hoặc để “đánh sóng” bán lại với giá cao hơn.

Mặt khác, người Việt cũng có xu hướng xem bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn là một khoản tích sản. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, 87% những người đã sở hữu từ 3 bất động sản trở lên vẫn có nhu cầu mua thêm. Điều này cho thấy phần lớn người mua không quan tâm đến việc khai thác tài sản để cho thuê, mà chỉ kỳ vọng vào việc giá nhà tiếp tục tăng.

Nguyên nhân tiếp theo tới từ việc cung cầu lệch pha rõ rệt ở cả thị trường mua bán lẫn cho thuê. Đối với phân khúc nhà ở được quan tâm nhất hiện nay là chung cư/căn hộ, ở thị trường mua bán, phân khúc cao cấp (từ 2-5 tỷ đồng) chiếm 50% tổng nguồn cung, trong khi 86% người mua nhà tập trung vào phân khúc dưới 5 tỷ đồng, đặc biệt có đến 56% quan tâm đến căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Điều này thể hiện nhu cầu ở thực không được đáp ứng, đẩy hầu hết những người có nhu cầu mua nhà để ở ra khỏi thị trường. Chỉ một số ít chấp nhận tăng đòn bẩy tài chính, “bấm bụng” để mua, nhiều người chấp nhận vay đến 62% giá trị căn nhà.

Trong khi đó, giá nhà tiếp tục tăng do lực đẩy từ nhóm đầu cơ. Những người mua nhà không phải để ở mà để tích trữ tài sản hoặc chờ tăng giá đã "hút cạn" nguồn cung nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Chính sự kỳ vọng vào lợi nhuận từ tăng giá trị tài sản đã làm giá nhà đất ngày càng xa tầm với của số đông người mua ở thực.

Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản năm 2024. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Bên cạnh thị trường mua bán, thị trường cho thuê cũng không khá khẩm hơn. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, 73% người thuê nhà tìm kiếm căn hộ dưới 10 triệu/tháng, nhưng nguồn cung cho phân khúc này chỉ chiếm 43% tổng thị trường. Trong khi đó, 19% nguồn cung lại thuộc về phân khúc cao cấp (trên 20 triệu/tháng), khiến thị trường xuất hiện tình trạng dư thừa nhà cao cấp nhưng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng, tạo nên “áp lực” giảm giá thuê để lấp đầy công suất.

Theo các chuyên gia của Batdongsan.com.vn, ở các nước phát triển như Mỹ, Singapore, bất động sản cho thuê là một thị trường chuyên nghiệp với sự tham gia của các REITs (Quỹ đầu tư Bất động sản). Các quỹ này đảm bảo rằng bất động sản được khai thác tối đa để tạo dòng tiền ổn định, giúp cân bằng giá bán và giá thuê. Tuy nhiên, tại Việt Nam, gần như toàn bộ thị trường cho thuê do cá nhân nhỏ lẻ nắm giữ, thiếu chiến lược quản lý và tối ưu hóa giá thuê. Bên cạnh đó, chủ nhà thường định giá thuê theo cảm tính, không dựa trên hiệu suất thực tế của tài sản. Khi thị trường yếu, nhiều chủ nhà chọn bỏ trống căn hộ thay vì giảm giá, tạo ra nghịch lý "nhà bỏ không nhưng giá rao bán vẫn cao".

Các chuyên gia khuyến cáo, đối với người mua nhà để ở, hiện tại không phải thời điểm để chạy theo các căn hộ sơ cấp giá cao. Việc tìm kiếm những căn hộ thứ cấp với giá hợp lý hoặc các mô hình “thuê mua nhà ở” có thể là lựa chọn thông minh hơn.