(Xây dựng) – Thời gian qua, nguồn cung căn hộ mới tại nhiều thành phố lớn chủ yếu là các dự án cao cấp, trong khi đó, nguồn cung phân khúc tầm trung hạn chế đã đẩy giá căn hộ neo cao.
 |
| Thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đang ghi nhận sự “phủ sóng”của những dự án cao cấp. |
Nhu cầu nhà ở gia tăng mạnh mẽ
Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam hiện nay đang trong giai đoạn ấm lên trở lại và ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng. Với nguồn cung được cải thiện nhờ các nỗ lực tháo gỡ pháp lý dự án của Chính phủ và nhu cầu nhà ở mạnh mẽ khiến cho tỷ lệ hấp thụ phân khúc này luôn ở mức cao. Tuy nhiên, giá nhà cao đang là rủi ro chính làm chậm đà phục hồi của thị trường bởi giá tăng sẽ càng làm hạn chế khả năng chi trả của người mua nhà.
Một phân tích mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi nhờ các dự án được tháo gỡ pháp lý. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý và cải thiện quy trình cấp phép dự án đã giúp số dự án mới được phê duyệt tăng đáng kể.
Thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục cho thấy nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ vượt 100% trong năm 2024. VNDIRECT cho biết, nhu cầu tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao với tỷ lệ hấp thụ đạt 100,5% sau khi nguồn cung mới tăng 202,6% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2019 trở lại đây. Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh từ 70,6% năm 2023 lên 118,8% năm 2024, chủ yếu nhờ nguồn cung mới giảm 42,2% so với cùng kỳ.
Giai đoạn từ năm 2025-2027, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT nhận định tỷ lệ hấp thụ tại cả hai thị trường sẽ duy trì trên mức 95%. Trong năm 2024, khoản phải thu ngắn hạn và số tiền khách hàng ứng trước cho các nhà thầu xây dựng nhà ở lần lượt tăng 8,6% và 7,3% so với cùng kỳ.
Theo VNDIRECT, một động lực ngắn hạn quan trọng hỗ trợ nhu cầu mua nhà trong năm 2025 là lãi suất cho vay sẽ duy trì ở mức thấp, phù hợp với chính sách của Ngân hàng Nhà nước. Lãi suất cho vay thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đã nhích lên trong tháng 1/2025, trước khi giảm trở lại vào tháng 2 theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ nền kinh tế.
Cung – cầu nhà ở vẫn còn “ngược lối”
Cũng theo các chuyên gia của khối phân tích VNDIRECT, các yếu tố đẩy giá căn hộ tăng cao trong thời gian qua là do nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào các dự án cao cấp, trong khi đó nguồn cung phân khúc tầm trung hạn chế, đẩy giá phân khúc này tăng và chi phí phát triển dự án ngày càng cao đối với các chủ đầu tư.
 |
| Sự khan hiếm nguồn cung cũng là nguyên nhân đã tạo ra “áp lực” lớn đẩy giá nhà tăng mạnh. |
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nguyên nhân chính dẫn đến việc giá chung cư tăng cao xuất phát từ sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong 5 năm qua, đặc biệt tại Hà Nội, việc triển khai các dự án mới bị đình trệ, dẫn đến nguồn cung bất động sản trên thị trường ngày càng hạn chế.
Trong khi đó, nhu cầu nhà ở, vốn bị dồn nén qua nhiều năm, lại không ngừng tăng. Theo quy luật cung cầu, sự khan hiếm nguồn cung này đã tạo ra áp lực lớn đẩy giá nhà tăng mạnh. Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho rằng, tình trạng giá nhà tăng cao còn được thúc đẩy bởi các chủ đầu tư và nhà đầu cơ lợi dụng sự khan hiếm để thổi phồng giá trị bất động sản. Điều này dẫn đến mặt bằng giá bị đẩy lên bất hợp lý, kéo theo giá các khu vực xung quanh cũng tăng theo. Tuy nhiên, đây là sự tăng giá mang tính "ảo”, không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường.
Để giải quyết tình trạng này, theo chuyên gia, cần nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc trong việc triển khai dự án, tăng cường nguồn cung ra thị trường. Khi nguồn cung dồi dào, áp lực giá sẽ được giảm bớt, giúp thị trường điều tiết tự nhiên hơn. Bên cạnh đó, cũng cần có những biện pháp kiểm soát mạnh mẽ hơn đối với hoạt động đầu cơ bất động sản, tránh việc “ôm” bất động sản, thổi giá ảo.
